Hoe de huizenmarkt het best omgevormd kan worden: een gedachte-experiment.
In Nederland doen we alles altijd ingewikkeld. Zo kennen wij minstens vier verschillende subsidies voor woonkosten:
- Ten eerste de huurtoeslag. Deze geldt alleen voor mensen met een huurhuis, en is inkomensafhankelijk.
- Ten tweede de hypotheekrenteaftrek: alleen voor mensen met een koophuis, en omgekeerd inkomensafhankelijk.
- Ten derde de corporatiewoningen: huizen met kunstmatig laag gehouden huren, die je al dan niet huurt met huursubsidie.
- En ten vierde zijn er uitkeringen die rekening houden met de woonsituatie: de bijstand, de AOW, studiefinanciering, Wajong etc.
Problemen? Genoeg.
- Van zowel de hypotheekrenteaftrek als de huizen met beschermde huurprijzen profiteren ook mensen waar deze regelingen nooit voor bedoeld waren.
- De verschillende huurprijzen voor gelijkwaardige woningen remmen de doorstroming op de huurmarkt.
- Aan de koopkant dragen zowel banken als mensen risico’s waar organisaties als het IMF zich een hoedje van schrikken.
- Huizenbezitters ervaren een grote onvrijheid: afhankelijk als zij zijn van hun inkomen en partner, zeker met een huis dat onder water staat.
Het in 2013 gesloten woonakkoord doet feitelijk niets aan deze problemen. Toch zal het anders moeten. Wat? Een gedachte-experiment.
Decennialang stimuleerde de politiek ‘eigen bezit’ van woningen. Maar wat stelt eigen bezit voor als daartegenover en even hoge schuld staat? Misschien moeten we beginnen af van de gedachte dat een hypotheek normaal is, en hypotheken terugdringen in plaats van stimuleren.
Momenteel wordt onderzocht of het mogelijk is hoe te regelen is dat hypotheken kunnen worden afgelost met de pensioengelden. Prima, maar kan dat niet sneller? Zou het niet wettelijk geregeld kunnen worden dat mensen de keuze krijgen afstand te doen van het bezit van hun huis, in ruil voor kwijtschelding van de hypotheekschuld? De bank kan dan het huis voor de rest van de waarde verhuren aan de bewoners. Een broekzak-vestzak-operatie, maar het risico voor de banken en bewoners zou afnemen, en de huizenmarkt zou flexibeler worden.
Banken zullen protesteren en zeggen: hoho, wij zijn geen woningcorporatie. Maar in dat geval kunnen ze het huis overdoen aan… een woningcorporatie.
Aan de andere kant zouden mensen met een corporatiewoning de mogelijkheid moeten krijgen middels een huurverhoging hun huis langzaam te kopen. Verder dient dan het recht zelf dingen aan een huurwoning te veranderen wettelijk geregeld te worden, en de gelijkheid tussen huur en koop is compleet.
Verder zouden de huren versneld geharmoniseerd moeten worden. In het woonakkoord gebeurt dit heel langzaam, met allerlei verschillende percentages, en blijven er uiteindelijk nog steeds beschermde huren. Hierdoor wordt het doorstromingsprobleem in eerste instantie juist vergroot, en op den duur niet eens opgelost.
Daarom zou het hele idee van beschermde huurwoningen per direct moeten worden verlaten. Het is in een overspannen huizenmarkt prima om door middel van een puntensysteem maximale huren in te stellen, maar dit voor slechts een deel van de huurwoningen doen is vragen om moeilijkheden. Geef daarom alle huurwoningen een vaste maximale huur, afhankelijk van een puntenstelsel, maar onafhankelijk van de portemonnee van de inwoners.
Dat kan razendsnel, als mensen die in de huidige sociale huurwoningen wonen in eerste instantie voor de huurstijgingen gecompenseerd zouden worden met een verhoging van de huurtoeslag. Naar verloop van tijd wordt deze huurtoeslag dan meer inkomensafhankelijk gemaakt.
Als kroon op het werk zouden tenslotte de woonsituatie-afhankelijke componenten van uitkeringen samen met de huurtoeslag overgeheveld moeten worden naar een algemene woontoeslag, die puur inkomensafhankelijk is, en niet afhankelijk van andere factoren.
Een simpel, logisch en eerlijk systeem. Helaas zijn dit nooit de uitgangspunten in het Nederlandse woningenbeleid geweest…